英国学区房花样多 者如何甄别

随着近几年来留学英国的学生数不断增多，很多实力派家长往往都不惜重金为孩子们购买靠近的英国，目的无非是为了孩子的发展及上下学的人身安全。可怜天下父母心，特别是对于我们中国父母来讲，古有孟母三迁，现有择邻而居，一切都是为了孩子，为了能够让孩子有一个比较好的学习环境，只要家庭经济条件许可，都会未雨绸缪的选择。在英国70%的外国买家中，为子女读书买英国的华人占了60%。

好学区未必有好好未必需要

首先诸位家长要了解，自己所要的英国是否真正在看中的名校录取范围之内。通过与一位在当地Council任职的朋友得知，如今多数公立都是按照距离来录取新生，并且申请人数及录取范围也会逐年改变，很多开发商口中的“”根本只是姜子牙的钓鱼竿-愿者上钩，不过也不用担心，很多信息其实是可以通过街道办事处(Local Council)的网站上去获取，因为这些信息在英国是公开的。

其次我们不得不了解的是，一些所谓的好区域的房产未必是的英国。要知道什么都有例外，众所 ，英国政府对每一个开发商有着楼盘必须有部分是廉租房的要求，而且在很多好的街区也都有英国特色的经济适用房，从而导致该区的部分人口结构会影响的学生品质。要知道使是非常贵的Kensington and Chelsea区也有几家名声很差的，当然，也有可能是这个区很多的家长们都把孩子送到有名的私校也不。

拿Richmond的Barnes区举例，有个它Key Stage 2(英国公立生11岁是所需接受的第二关键阶段考试)的英语和数学的成绩同时达到Level 4的比例是96%;英语和数学同时达到Level 5的比例76%(跟Kensington and Chelsea的Oratory Roman Catholic Primary School差不多(前首相托尼布莱尔的孩子就读的)，但Barnes附近的却声名狼藉，原因就是因为Barnes的中产的孩子都几乎是在私校就读的。

另外值得一提的是，英国的公立，大部分公立是综合性(Comprehensive School)，就是说录取是按“就近原则”，少部分好的公立是按照入学考试成绩录取。这就是所谓的文法(Grammar School)，一流的文法比很多私校还要好。我当年念A LEVEL的老师就是这么说的，如此一来，以考试录取而非以学区录取的话，英国就失去了其原有的含义。

公立(State School)的普遍入学原则

英国公立有三种：种是街道办事处控制(Local Council)的公校。入学是按的原则。过去很多有个catchment区，先录取catchment区的孩子，但现在很多council(特别是伦敦)都取消了catchment，这样录取完全按照申请人的住宅距离排队，每年申请的人数不同，录取的距离就不同。比如说可以找到每个以前录取位置的地图，虽然每年录取距离会不一样，但差别不大。申请的时候一般可按喜好申请5所，但对来说，所有申请都是平行的，都按照距离录取，这和中国高考现在实行的平行志愿一样，学生有一二志愿的差别但录取没有一二志愿的差别。

第二种是英国国教(Church of England)办的公校。录取方式同上(可在网站得到相关信息admission policy)。

第三种是天主教(Roman Catholic)会办的。该类一般教友优先。教会办的大部份都比较好。

英国公立有两类：类是按照距离入学。这和一样，一般称为comprehensive(综合性)。所谓的community 和city academy都是这种，教会系统也有。有些地方的有link (或者feeding )系统，就是说一个和几个link，对link的学生录取优先，但现在很多council开始取消link系统了。

第二类是通过选拔入学。英国的Grammar School或者Selective School一般都会使用选拔的形式，因为此类等同于国内的。

Grammar School的甄别方式与入取方法

大部分Grammar School的名字里面没有Grammar，名字里面有Grammar的有可能是私校。这类教学质量很好，一流的Grammar 教学成绩比很多私立还好。这类1940年代建立，申请Grammar 除了填council的统一的表以外还要填单独的表。

Grammer School入学录取有三种方法：

种，完全看入学考试成绩(考试时间一般在提前一年的10月份，从英国任何地方来的学生都同等对待。

第二种，把名额分成两部分，一部分保留给本council的孩子另外一部分公开招，当然都是按照入学成绩录取。

第三种，按照考试成绩录取但只录取本council的孩子，比如说Berkshire有很多Grammar School，没有太突出的但都不错，它就只收本council的孩子，外地孩子可以去考但入学之前必须搬入council地区。，为大家附上两个不同的排名，给大家自行甄别。

Guardian排名榜：http://www.guardian.co.uk/education/datablog/interactive/2012/dec/13/primary--league-tables-2012-map#table

Daily Telegraph的排名榜：http://www.telegraph.co.uk/education/leaguetables/9739316/Primary--league-tables-2012-compare-your-s-performance.html

避免英国风险的3大原则

我们都知道英国买卖租赁是一种特殊商品交易。有着交易金额大，周期长，流程复杂等特性，一旦出现违约，诈骗等，对于当事人的损失无法估量。而随着房地产经纪行业的发展，一些不法经纪人也浑水摸鱼，利用各种言语的技巧花招等等坑害人或者购房者的利益。这是在国内和海外市场都有可能出现的问题。尤其对于想要海外房产的者来说，由于距离远的问题，完全了解一国甚至一个城市的地产市场是没办法在短短的旅行期间就能完成的。加上各种媒体信息的断章取义或者模糊指引，更加让海外房产市场如雾里看花。

近期火热的澳洲团，美国抄底团等等，指引了不少国内者把资金投到海外房产市场。首先必须英国是有盈利机会的，但是发达国家各种政策的变化频率和市场变化速度是远远快于中国的。这里有必要提醒大家对于英国的风险要慎重评估。原则是这样：

再好的基本面也有例外。者的每处英国会受到该国家基本政策和市场的影响。但是比如房租，落实到某一处房产的时候就是切实的价格，跟基本面有关，但是却有特殊性。

再好的中介也是一锤子买卖。中介的特点在海内外还真是一样的，买房前你是大爷，买房后就会被牵着鼻子走。因为金额大，因此很多买家基本买一套房子就不知道下一次什么时候再买了。房产中介更加深谙此道，因此不要听任何中介的花言巧语，交订金前请他把所有的款项交付时间确定下来。海外买房的特点是律师交易。这点与国内有着十分的不同，律师服务的好坏也会影响购房过程的顺利实施，律师费其实不高，更重要的是服务要迅速周到。

房产中介的价值不在于给你介绍了什么房源，或者帮你要来什么好处，而在于对市场时机的把握。土豪客户这点可以忽略。对于精明的者来说，开发商投放市场的房子都在那里而且大差不差，自己用英文搜搜也都有了，根据你的资金情况，开发商能放出的。但是后续的服务比如律师，银行贷款，房屋再出租，装修等等才是需要注意的。