抵押贷款收紧 英国房产发展放缓但增强购房出租优势

在过去的一年中，英国房市在经济复苏、助购计划、供不应求和海外的四重推动下，活动大幅回升，房价也节节升高。不过，房价与收入增速的脱节也让人们越来越担忧房市泡沫的问题。为此，英国的金融监管机构针对按揭（住房抵押贷款）推出了多重措施来以降低风险。这虽然一方面导致房市显著放缓，但另一方面却加强了购房出租的优势。 （更多英国房地产资讯详情）

多管齐下 限制按揭发放

为了限制房市的泡沫风险，英国金融市场行为监管局（FCA）在今年4月发布了按揭市场回顾 （Mortgage Market Review, MMR），规定贷款机构需要深入审查的购房者的偿还能力，并进行压力测试，通过后方可批准自住按揭。而英国央行也于6月发布了按揭新条例，要求贷款机构所发放的新按揭中，高风险的按揭不得超过总按揭的15%。这都使得不足的按揭申请人受到很大限制。

此外，房价与收入的日渐脱节也限制了人们的购买力。因此，很多偿还能力不强的借款人都转向了30年期的按揭产品。根据《每日邮报》的研究，当前还款期为30年的按揭达到了总按揭数量的28％， 超过标准的25年期按揭（27%），比起2000年的1.6％更是戏剧性的飞跃。

购房出租前景依然看好

由于英国房价上的长期原因——供不应求在短期内无法得到缓解，所以买不起房的人只能选择租房居住。也就是说，市场对租赁房源的需求以及房价的增长都将是长期态势。房产的资本增值加上收入使得购房出租成为理想的英国门类。对于现金买家或海外买家， 特别是华人购房者来说更是如此。

在很多不足的人难以申请自住按揭的同时，已经积攒下大额的买家以及购房出租业主却不受负担能力测试的影响。此消彼长之下，反而相对容易购买房产。而且养老金的限制在今年也有所放宽，因此越来越多的房主放弃了养老金和其它储蓄计划转向房产。

对于购房出租按揭的申请者，如果准备申请贷款来进行，需要注意以下几点：首先，不要只看产品利率，好的出奇的利率往往伴随着不菲的手续费。其次，很多贷款机构都要求申请者有稳定的工作、年薪在2.5万英镑以上才可申请购房出租按揭。，购房出租的前期成本还包括印花税、估值及法律费用，以及重新装修和家具费用，这都是者事前要考虑的问题。

抓紧时机申请按揭

由于按揭利率受基础利率影响很大，所以基础利率一旦上调，按揭利率也将立刻水船高。英国央行之前把失业率与基础利率挂钩：如果失业率降到7%以下，则将上调利率——原来普遍认为这将发生在2015/2016之交的时候。但2月份时失业率已经跌至 7.1%，在5月份已降到6.5%。虽然英国央行行长马克·卡尼随后表示仍不确定何时将上调利率，但这达摩克里斯之剑与很多家庭的距离的确是越来越近。一旦利率上，很多人的财政状况就可能出现问题。

此外，便基础利率没有立刻上，但是随着经济前景的转暖，很多惠的按揭产品已经或正在消失。例如一年前5年期定息按揭的平均利率是3.86％，现在则是4.2％。

因此对于自住按揭，其利率以及成本可能很快就会上升。潜在买家应趁当前按揭利率距离历史低点相差不远时，抓紧申请按揭购房。同样的道理，虽然两年期定息按揭非常便宜，但到定息期限结束后，基础利率将有显著上。届时房主将立刻发现自己每月的偿还金额大幅提高。因此五年期的定息按揭可以为自己赢得更长的缓冲期。