五张图教您看懂2015欧洲房地产市场前景

全球地产股表现佳，从去年以来至今，各相关基金绩效都不错，几乎所有房地产股票基金的受益人全都赚，由于欧洲还持续推QE，欧洲房地產股仍有后市可期。下面五张图教您看懂2015欧洲房地产市场前景。

张图：欧洲主要国家的GDP增长情况

来自OxfordEconomic的预测显示，欧洲主要国家的GDP将在2015年后迎来一轮上，欧洲经济复苏态势明显。

第二张图：历史性的低利率

目前，欧洲央行同业拆借利率（EURIBOR）降至历史性的0.2%左右，伦敦银行同业拆借利（LIBOR）降至0.5%左右。Harry强调，如此低的银行利率是他这个年代的欧洲人从来没有经历过的。对比上世纪80-90年代，欧洲银行的利率一直维持在5%-10%的区间。

第三张图：通货紧缩的威胁

当然，欧洲也正面临严峻的通货紧缩的威胁。Harry强调，通货紧缩的问题是者在欧洲前必须认真考虑的因素。也正因为如此，欧洲正启动一轮量化宽松政策，释放总计1万亿欧元的货币，约美国三轮量化宽松释放货币量的三分之一。作为一个欧洲人，Harry也强调，欧洲人并没有美国人或者亚洲人那么了解量化宽松，因为在欧洲历史上，还没有使用过这种“非常规”的货币政策。此外，10年期政府债券的利率也下降至历史新低。

在上述三大因素的影响下，欧洲房地产市场的优势就更加凸显。目前在东欧的量明显减少，西欧的量则在增加，特别是西班牙，得益于其实体经济的强劲复苏，自去年三季度至今年三季度，西班牙房产的金额增长超过。

第四张图：欧洲主要国家城市核心资产净初始率（目前值、历史平均值和范围）

从上图可以看出，对于中国者普遍比较感兴趣的伦敦市场，目前伦敦市场的核心资产的净初始率已经下降到3.5%左右，低于2000年以来的多年平均率4.6%-4.7%，说明伦敦房地产市场核心物业的价格已经偏高，相比伦敦，西班牙物业还有很大的空间。

第五张图：英国市场的案例——核心资产与二级资产率的差距

Harry认为，对于目前的英国市场，与其价格已经偏高的核心资产，二级资产的更大。以英国为例，目前一二级资产之间率的差距超过4%。从历史经验看，这二者差距将逐渐缩小，这意味着二级资产价格将有很大提升空间。

总结：目前欧洲房地产的历史性机遇在于复苏的宏观经济、历史性新低的银行利率、一二级资产之间率的差异。