详解英国的共有产权住房

所谓英国房产共有产权，是指由各城市住房协会与购房人共同拥有住房产权，英国购房人对住房协会持有的产权部分支付，在具备能力后，购房人可逐步购买住房协会持有的那部分产权。在英国购房人首期和逐步购买剩余产权的过程中，可以得到政府的政策性优惠。

政府只对共有产权住房的供应对象和运作方式做出框架性安排，具体的运作方式由各城市住房协会根据本地区特点灵活制定，包括建设、对象审查、住房再上市出售等环节。住房协会属于非营利机构，它可以进行多种经营，但是要全部用于共有产权住房的建设。

共有产权住房来源包括新建房屋和二手房。房屋的销售价格主要根据所在位置的房价水平来确定，一般情况下要略低于相同地段的价格。

共有产权住房的支持对象，主要是那些通过其他方式买不起合适住房的家庭，这些家庭必须是急需购买住房或者改善居住条件的家庭，符合条件的家庭需要在当地政府部门或者住房协会排队。

购房人通过审核后，可以先期购买25%、50%或者75%的产权，并对剩余部分的产权支付。随着购房人支付能力的提高，购房人可以逐步购买剩余部分的产权。比如购房者先期购买了50%的产权，那么每月用于购买剩余部分产权的支出（包括和购买产权的支出），要比通过其他方式购买住房的每月支出便宜三分之一左右。

购房人在拥有这类住房全部产权之前，也能利用其所投入部分获取产权。比如，住房人可以将自己拥有的产权出售。出售价格由独立的价值评估机构进行评估。这意味着购房人仍然可以享受住房价格上所带来的。当然，出售的对象应当由住房协会在其排队的家庭中指定。有些住房协会也有一些例外规定，比如在规定的时间内住房协会没有指定新的购买者，那么原购房人可以在公开市场上出售给任何家庭。

这类房屋要转租的话，也要遵守住房协会的特殊规定，而且事先要征得住房协会以及提供贷款机构的同意。购房人在居住期间，可以对房屋进行装修，当被装修后的房屋再次出售时，这部分装修所获得的归原购房人所有。

房屋的一切维修费用均由购房人承担，不管购房人拥有房屋多大比例的产权。其中，房屋内部维修由购房人自己委托专业机构来进行，费用个人承担；公共部分由住房协会来维修，费用也要分摊给每个购房人家庭。

以英国政府2005年推出的“新居者有其屋计划”为例。该项计划主要包括三种产品，种是“新建住房购买计划”，意在鼓励购房人同住房协会共同享有房屋产权；第二种是“公开市场购房计划”，意在鼓励购房人购买部分产权并通过政府贷款的方式支付剩余产权；第三种是“社会购房计划”，意在鼓励目前租住在公共住房的家庭购买租住房屋的全部或部分产权。

在“新建住房购买计划”中，购房者至少要购买住房25%的产权。住房供应者（通常是住房协会）持有剩余部分产权，并向购房者收取。年标准为剩余部分产权价值的2.75%到3%。

在“公开市场购房计划”中，购房人可以通过其他的信贷支持在公开市场上购买住房75%的产权，剩余25%产权以贷款形式，由专门机构和政府各支付一半。购房后五年内，购房人无需支付任何费用和利息。五年后开始支付专门机构贷款部分的利息，利息率不超过3%；十年后也不会超过该机构一般性的贷款利息率。政府那部分贷款无需付利息。

在“社会购买计划”中，购房者可以先支付至少25%的产权，但价格可以打折，购买份额越多，打折程度越大。对于剩余部分的产权，购房人每年按剩余产权价值的2.75%到3%的比重缴纳。当然，购房人可以按当期的市场价格来购买剩余部分产权。